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一直說北京的房地產調控最為積極，周四直接公佈瞭租房辦法，很多朋友還在問上海怎麼辦，上海好像在調控的力度上比北京弱瞭。但就在昨天，我們發現可能是冤枉上海瞭，因為上海出瞭一個大動作。
作者：齊俊傑看財經【ID：qijunjie82】
一直說北京的房地產調控最為積極，周四直接公佈瞭租房辦法，很多朋友還在問上海怎麼辦，上海好像在調控的力度上比北京弱瞭。但就在昨天，我們發現可能是冤枉上海瞭，因為上海出瞭一個大動作，震驚瞭北京甚至震驚瞭全國，據澎湃新聞報道，上海把位於最優質地段的靜安區兩宗商業性質的土地改為社會租賃住宅。而這塊地周邊的房價已經達到瞭10萬每平米。什麼意思呢？就是說，上海在上一次浦東張江和嘉定新城兩塊地以5000多塊錢每平米的價格給瞭開發商隻租不售之後，現在新的思路是把多餘的位於核心地段的商業用地都拿出來，給大傢租房用，這個思路目前上海是首創，連北京也沒有。
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上海商改租這種試點，要有多大的量呢？根據相關數據顯示，十三五”時期，上海預計新增租賃住房用地1700公頃、新增供應租賃住房約70萬套。其實各個城市的商業用地很多很多，已經到瞭嚴重過剩的地步，你買過商住房就知道瞭，價格比住宅要便宜一半左右，主要就是因為多，而且房子背後的福利少，所以便宜。那麼北京上海先是限商，一下讓商住房就更賣不掉瞭。然後突然宣佈商改租，把大量的商業地產引向租賃。這一下將大大的增加租賃住宅的供給，而且大部分都在位置很好的地段，以後在建立租賃網絡，按照北京的政策，可以申請居住證，符合落戶條件的，也可以申請落戶，那麼很多具備買房資格的人，也就不必非得要去買房瞭。反而買房會喪失掉租房的資格，而自己買的房子，位置還沒有租來的房子好。福利也差不多，還要花光自己的積蓄，甚至每月的貸款就是租房費用的好幾倍。這麼一比較完全沒有性價比。所差的隻有收益權，而收益權是建立在未來價格一直上漲的基礎上。如果各個城市大量的推出租賃房，未來房價還能漲嗎？起碼這幾個月，北京上海的二手房價格都開始環比下跌瞭。而且有的地方跌的還比較厲害，比價格跌的更厲害的是成交量。也就是說，即使你的房子仍然漲價，仍然有利可圖，但這個利如何裝到兜裡，恐怕也已經是個難題。
昨天晚上，不知道是不是受到瞭上海的影響，南京也突然發佈新政《南京市住房租賃試點工作方案》，明確提出實行租購並舉、培育和發展住房租賃市場，試點商業用房改建為租賃住房。調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。此外，方案要求，培育一批國有、混合所有及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業。然後還要對這些租房企業提供金融支持和信貸投入。
南京還要求建設或籌集的租賃性住房將不低於50萬平方米。鼓勵開發企業“自持”，對外出租單次租期原則上不得超過10年。開發企業有望成為大房東。什麼意思，說白瞭就是地方政府已經察覺到瞭，有些自持物業開發商，開始玩文字遊戲，雖然自持不讓賣，但他往外租好幾十年，這就變成瞭變相銷售。所以給你規定，對外出租單次不超過10年，掐指一算，以後將有大量的開發商自持物業，都以3-10年的范圍出租，這完全可以滿足大傢對於長租房的需求。
所以，我們不妨綜合看一下，先是廣州提出租購同權，台中商標申請查詢後北京落實租賃住房可落戶可上學，上海拿出最優質地塊，並提出商改租的具體細則，南京跟進。一大波城市都在租房市場上的建設上動作頻頻，這是個巧合嗎？誰能夠調動這麼多全國最牛的城市集體行動呢？大傢可以想一想，我相信租房市場的規劃，肯定是由上及下的，具備遠期場景和目標的。是一個有計劃有組織的政策設計。未來還會有更多的城市加入到這個裡面來，無論你願不願意，都必須執行。比如之前公佈的名單，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市列入住建部的首批試點城市，也明確提出瞭商改租，提出瞭大力發展租房市場。
去年10月份，我們開始瞭第一輪的強調控，以限購為主，今年3月份，第二次強調控，以金融上的限貸為主。如今8月份，第三輪的房地產強調控悄然來襲。這次調控很顯然以租房建設為主。有保有壓，既要控制房價，很多地方都要求把去年10月份的房價當成紅線來對待。要求今年整體房價不超過去年10月份。但現在來看，基本上很少有城市能夠達到這個目標，所以也就是說下半年強調控繼續調控仍然是主基調，上半年房價漲的快的城市。恐怕未來也醞釀大動作。棚改和貨幣化安置就像擊鼓傳花，一旦鼓聲停止，對應的就是流動性見底。你的房子恐怕就再也賣不掉瞭。如果你不是在一二線大城市，不是在繁華地區，可能連對外出租的機會都沒有。至於租金會怎麼樣，我早說過瞭一看供給需求，二看收入水平。供給增加，收入水平停滯不前，那麼城市房租必然下降。房價相對房租漲瞭那麼多，不是房東仁慈不想漲租金，而是真心漲不動，他漲租租客就租不起瞭，說出大天也是白搭。
（本文來源微信公眾號：齊俊傑看財經）
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